Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Prime Yield

3,90

Ned 10 basispunkter siste seks måneder. Ventes å ligge flat fremover.

Normal Yield

6,00

Ned 25 basispunkter siste seks måneder. Ventes å falle ytterligere.

Ledighet

7,9

Flat utvikling siste seks måneder. Ventes å falle ett prosentpoeng årlig frem mot 2019.

Transaksjonsvolum

39

Lavere enn på samme tid i 2015, men nest høyeste volum historisk. Ventes å havne på 65 milliarder i 2016.

 
Your browser does not support SVG

Rekordåret 2016

Et mye diskutert spørsmål i eiendomsbransjen om dagen er hva økte renter vil bety for yieldutviklingen fremover. Det råder enighet om at vi befinner oss på yieldbunnen, men når oppgangen kommer og hvor kraftig den blir, er ikke like klart. 

Les mer...

Et mye diskutert spørsmål i eiendomsbransjen om dagen er hva økte renter vil bety for yieldutviklingen fremover. Det råder enighet om at vi befinner oss på yieldbunnen, men når oppgangen kommer og hvor kraftig den blir, er ikke like klart. 

Det er ingen tvil om at økte langrenter og relativt høye bankmarginer isolert bidrar til et press oppover for yielden. En av de aller viktigste driverne bak den kraftige yieldkompresjonen de siste årene har altså endret fortegn. 

Samtidig har en annen viktig driver - leieprisutsiktene - gått fra å være høyst usikker til å bli svært sterk. Vi står fast ved synet i vår rapport fra oktober som viste kraftig leieprisvekst de neste årene grunnet null netto vekst i kontortilbudet kombinert med økt etterspørsel etter areal de neste årene. Vi venter en prisvekst i Oslo på om lag 20 prosent samlet i perioden 2017-2019, og vi tror markedet er i ferd med å ta innover seg at vi får sterk leieprisutvikling fremover. Leieprisutsikter og renteutvikling har altså skiftet plass på «yieldvekten», og vi tror utsiktene i leiemarkedet veier opp for renteøkningen, slik at vekten vil være i balanse i 2017. Yielden vil med andre ord holde seg på 3,75 prosent i år.  

Etter hvert som tiden går, og utsiktene til prisvekst normaliseres i takt med økende nybygging, mister denne driveren tyngde på vekten. Kombinerer vi dette med en forventning om at rentenivået fortsetter å stige fremover, betyr det at yieldvekten tipper i retning av yieldoppgang. Vi venter derfor at yielden vil være høyere i 2019 enn i dag, men vårt base case er at den fortsatt vil ligge rundt 4 prosent. 

Trøsten for de som bekymrer seg for utviklingen fra 2019 får være at det også i perioder med stigende yield og normal leieprisvekst er mulig å oppnå god avkastning. I motsetning til det noterte aksje- og rentemarkedet er eiendomsmarkedet lite effisient, og kløktige investorer vil fortsette å skape avkastning utover markedsavkastningen ved å velge rett strategi. Det er også et marked der erfaring og dyktighet i mange tilfeller muliggjør verdiøkende grep som ikke er fullt priset inn på transaksjonstidspunktet.