Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Nøkkeltall vår 2016

Prime Yield

4,00

Normal Yield

6,25

Ledighet

7,8

Transaksjonsvolum

128

Etter tidenes transaksjonsår kommer... ?

At et oljeprisfall på 75 prosent skulle sammenfalle med tidenes transaksjonsmarked og rekordhøy prising i eiendomsmarkedet, ville gitt høy odds før oljeprisen stupte i 2014. Prime yield har falt ett prosentpoeng i samme periode som oljeprisen har halvert seg to ganger. Utsiktene til lav kontoretterspørsel og svakere leiemarked har altså blitt overkjørt av andre sterke drivere.

Den kanskje sterkeste av driverne har vært god tilgang på svært rimelig finansiering. Rekordlave renter, utlånsvillige banker og fallende bankmarginer var gjennomgangsmelodien frem til sommeren 2015. Deretter har utlånsviljen falt og bankmarginene steget med om lag 0,5 prosentpoeng. Rentene har imidlertid fortsatt nedover, så samlet lånekostnad holder seg attraktiv. Men finansieringsmarkedet er definitivt strammere, og det gir isolert sett et press oppover for yielden.

Andre viktige drivere, som eiendomsinvesteringers attraktivitet i forhold til andre investeringer og utlendingenes interesse for norsk eiendom, er imidlertid intakt og vil bidra til å holde yielden på et lavt nivå.

Leiemarkedet i Oslo opplevde en priskorreksjon i 2015 som særlig rammet oljeutsatte områder. Kontoretterspørselen vil være lav også i år, som følge av beskjeden sysselsettingsvekst og negativt sentiment blant bedriftene. Heldigvis er også tilbudssiden svak. Vi anslår netto tilvekst av areal til null i år, ettersom det vil bli konvertert omtrent like mye som det bygges. Kontorledigheten forventes dermed å utvikle seg flatt.

Fremtidsutsiktene i leiemarkedet er usikre, men dersom makroøkonomene får rett i antakelsen om at veksttakten i norsk økonomi skal normaliseres fra 2017, ligger det til rette for god leieprisvekst på 1-2 års sikt.  Tilbudssiden vil være svært beskjeden også i 2017 og 2018. I 2017 forventer vi faktisk at samlet kontormasse reduseres grunnet høyere konvertering enn nybygging. Kombinasjonen av tiltakende etterspørsel og nullvekst i tilbudet vil gi fallende ledighet og etter hvert press oppover på leieprisene.

Vi tror dyktige investorer vil skape god avkastning i eiendomsmarkedet også fremover, men man kan ikke lenger la fallende renter og stadig lavere yieldnivå gjøre jobben. En selektiv tilnærming og ”godt håndverk” vil være viktigere enn på lenge.

Leiemarkedet i Oslo

 
Your browser does not support SVG