Union Gruppen - logo
Union Gruppen - logo

Prime Yield

3,60%

Ned 15 basispunkter siste 12 mnd. Ventes å øke i 2018

Sekundær yield

5,25%

Ned 50 basispunkter siste 12 måneder. Ventes å ligge flat i 2018

Ledighet

7,2%

Ned 0,5 prosentpoeng siste 12 måneder. Ventes å bunne ut på 6,5 prosent i 2019

Transaksjonsvolum

94mrd

Nest høyeste volum noen gang registert (transaksjoner over 50 mill.)

 
Your browser does not support SVG

Fra brennhett til småvarmt

En rask telling viser at ordet «rekord» er brukt 73 ganger i de seks markedsrapportene vi har publisert siden jeg kom til UNION for tre år siden. Man kan kanskje hevde at dette er et tegn på manglende ordforråd i analyseavdelingen, men det har utvilsomt vært en periode der gamle rekorder har stått for fall i stort omfang. 

Les mer...

En rask telling viser at ordet «rekord» er brukt 73 ganger i de seks markedsrapportene vi har publisert siden jeg kom til UNION for tre år siden. Man kan kanskje hevde at dette er et tegn på manglende ordforråd i analyseavdelingen, men det har utvilsomt vært en periode der gamle rekorder har stått for fall i stort omfang. 

Festen fortsatte i 2017, og nok en gang må vi ta ordet i bruk. Det ble gjennomført rekordmange transaksjoner i fjor, og samlet volum havnet på sterke 94 milliarder kroner.

Fremover tror jeg imidlertid vi må legge ordet til side en stund. 

Etter renteoppgangen de siste månedene, er samlet lånekostnad nå 1,32 prosentpoeng høyere enn bunnen fra 2015. Sist lånekostnaden var på tilsvarende nivå var prime yield fem prosent. Direkteavkastningen til egenkapitalen for belånte eiendomsinvesteringer i Oslo tangerer bunnpunktet fra 2007, og mange økonomer venter at rentene skal videre opp. 

De internasjonale investorene har fortsatt mye kapital som skal plasseres, men for øyeblikket erfarer vi at Oslo er mindre interessant enn tidligere grunnet lavt yieldgap sammenliknet med tilsvarende byer. I tillegg ser vi at andre viktige kjøpergrupper, som egenkapitalinvestorene og mange av de typiske syndikatinvestorene, har brukt de siste årene til å øke eksponeringen opp mot sin målsatte allokering og derfor er litt mindre intense i sin jakt på eiendomsinvesteringer. Mange hevder riktignok at de skal fortsette å investere i eiendom, men det er stor forskjell på å investere i takt med veksten i forvaltet kapital og å øke prosentvis allokering slik mange har gjort i perioden vi har bak oss. 

Mye av den kraftige leieprisveksten vi spådde i høstrapporten fra 2016 har vi fått allerede i 2017, og fra 2019 venter vi mer normal leieprisvekst i Oslo. Hvis markedet også normaliserer forventningene til leieprisvekst, vil denne driveren etter hvert miste tyngde på yieldvekten. 

Ettersom alle de ovennevnte driverne er svekket, venter vi at yielden vil peke svakt oppover i løpet av det neste året.  

Vi går altså fra et transaksjonsmarked som har vært smurt av lave renter, enorm interesse for eiendomsinvesteringer og fallende yielder, til en situasjon der lånekostnadene stiger, interessen for eiendomsinvesteringer er mindre intens og yielden beveger seg sidelengs og etter hvert svakt oppover.  

Det blir ingen bråbrems, men rekordenes tid er nok over for denne gang.